Cuando decides vender o transferir un inmueble, es fundamental conocer el proceso legal para evitar retrasos o problemas. Aquí te explicamos de manera sencilla y clara todo lo que necesitas saber para que tu operación sea exitosa.
¿Qué significa enajenar un inmueble?
La enajenación de un inmueble es el proceso legal mediante el cual una persona transfiere la propiedad de un bien raíz (terreno, casa, departamento) o los derechos sobre este a otra persona. En palabras simples, es el traspaso de dominio de un inmueble a un nuevo dueño.
¿Cómo se formaliza la enajenación?
Para que una enajenación sea válida, debe hacerse a través de una escritura pública, que debe ser redactada por un abogado y cumplir con requisitos específicos como identificar las partes involucradas, el inmueble a transferir, su ubicación, deslindes, superficie, el valor de la transacción y su forma de pago, entre otros aspectos. Una vez que esta se encuentra lista, deben los involucrados firmar ante notario el documento y posteriormente inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna donde se encuentra ubicado el inmueble.
El tipo de escritura dependerá de la situación de la propiedad y su dueño:
🔹 Compraventa de inmueble: Si el vendedor es el único propietario del inmueble o bien, si existen más personas ejerciendo copropiedad sobre el inmueble y de consuno deciden venderlo.
🔹 Cesión de derechos sobre inmueble: Si el inmueble pertenece a más de una persona y el vendedor sólo transfiere su parte.
🔹 Compraventa de nuda propiedad: Si el inmueble tiene un usufructo vigente y solo se transfiere la «nuda propiedad», manteniendo el usufructo. Cuando un inmueble tiene un usufructo vigente, significa que una persona (usufructuario) tiene derecho a usar y disfrutar del inmueble, aunque no sea el dueño.
Es decir, puede vivir en él, arrendarlo y recibir beneficios, pero no venderlo. Puedes identificarlo revisando el Certificado de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, donde aparecerá inscrito si existe un usufructo sobre la propiedad.
Documentos necesarios para enajenar un inmueble
📌 Documentos que debe proporcionar el cliente:
- Certificado de dominio vigente con copia de inscripción: Acredita quién es el dueño actual del inmueble.
- ¿Dónde puedes obtenerlo? Debe solicitarse en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble.
- Certificado de hipotecas y gravámenes: Permite conocer si la propiedad tiene prohibiciones, hipotecas o embargos que impidan su transferencia.
- ¿Dónde puedes obtenerlo? Debe solicitarse en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble.
- Certificado de deslindes (si aplica): Si la propiedad no está correctamente delimitada en el certificado de dominio, será necesario obtener este documento para precisar sus límites.
- ¿Dónde puedes obtenerlo? Debe solicitarse en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble.
📌 Documentos que proporciona nuestro equipo:
- Avalúo fiscal (SII): Determina el valor referencial de la propiedad.
- ¿Dónde puedes obtenerlo? Puedes obtenerlo en la página del SII.
- Certificado de contribuciones al día (Tesorería General de la República): Es imprescindible que la propiedad no tenga deudas de contribuciones para poder ser transferida. Si existen deudas, se pueden regularizar o suscribir un convenio de pago.
- ¿Dónde puedes obtenerlo? Puedes obtenerlo en la página de la TGR.
¿Cuándo no se puede transferir un inmueble?
🚫 Prohibición legal del SERVIU: Si la propiedad tiene una prohibición de enajenar por haber sido adquirida con subsidio, se debe solicitar el alzamiento al SERVIU y presentar un nuevo certificado de hipotecas y gravámenes.
🚫 Embargo inscrito: Si la propiedad ha sido embargada judicialmente, no se podrá transferir hasta que el embargo sea alzado.
🚫 Deuda de contribuciones: El inmueble debe estar al día con el pago de contribuciones o tener un convenio vigente con Tesorería.
🚫 Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos: Si el vendedor o comprador figura en este registro, no podrá concretar la compraventa sin antes regularizar su situación.
¿A quién NO se puede transferir un inmueble?
Existen ciertas restricciones legales sobre a quién se puede transferir una propiedad:
❌No se puede vender a un cónyuge.
❌No se puede vender a menores de edad.
❌ No se puede vender ni comprar a personas inscritas en el Registro de Deudores de Pensiones de Alimentos.
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